Jak se počítá hypotéka

1 Jak se počítá hypotéka

Každý hypoteční úvěr ovlivňují faktory, které rozhodují jednak o výši splátek a jednak i o tom, zda vám hypotéku schválí, nebo ne. Jsou jím:

• výše úvěru,
• doba splácení,
• úroková sazba,
• RPSN
• cena nemovitosti,
• délka fixačního období,
• bonita klienta.

Výše úvěru

Jde o částku, kterou si chcete vypůjčit od banky.

V souvislosti s výší úvěru se můžete setkat se zkratkou LTV. Znamená to Loan to value, česky: částka k zapůjčení. LTV vyjadřuje poměr částky, kterou si chcete půjčit a cenu nemovitosti. LTV se udává v %. U nás je to maximálně LTV 90, ale častěji se setkáte s nižší hodnotou.

Doba splácení

Záleží na bance, jakou dobu splácení nabízí. Nejčastěji je to 5 až 30 let. Některé banky začaly nabízet i prodloužení na 40 let. Čím je delší doba, tím menší jsou splátky.

Úroková sazba

Je to číslo, které je vyjádřeno v %. Výši úroku si stanovuje banka podle všech zde jmenovaných parametrů. Zohledňuje i doporučení ČNB.

RPSN

RPSN znamená roční procentuální sazba nákladů. Jeho jednotkou jsou procenta. Jedná se o procentuální podíl z celkové dlužné částky, kterou musíte zaplatit za 1 rok.

Do RPS se započítávají ostatní poplatky a náklady spojené s úvěrem. Např.

• poplatek za vedení účtu,
• poplatek za správu úvěru,
• poplatek za převody peněz,
• poplatek za uzavření smlouvy
• a například pojištění schopnosti splácet.

Cena nemovitosti

Částka, za kterou se nemovitost prodává.

Délka fixačního období

Jedná se o dobu, po kterou je úroková sazba tzv. zafixována (nehýbá se). Každá banka si dobu fixace řídí podle sebe. Nejčastější varianty jsou 3 a 5 let.

Bonita klienta

Banka si vás, jako potencionálního klienta zhodnotí. Jaký máte příjem, jaké máte výdaje a jaké jsou vaše životní poměry. Z toho získá bonitu. Co je bonita a jak ji ovlivnit můžete zjistit v článku Jak se počítá bonita.

Banka z těchto parametrů vypočítá úrokovou sazbu, kterou vám posléze nabídne.

Úroková sazba = výše úvěru x koeficient doby splácení x koeficient délky fixace x koeficient bonity klienta.

Pro výpočet hypotéky si projděte nabídky bank. Nabízejí různé podmínky, výše úroků, možnost fixace a další. Zjistěte si také jak vysoký úvěr chcete, jak dlouho chcete hypotéku splácet a jaké chcete mít fixační období.

2 Jak se vypočítá splátka hypotéky

Jakmile máte všechny potřebné informace, můžete kalkulovat s výší jednotlivé splátky, dobou splácení nebo fixace.

Splátky si můžete vypočítat. Nebo zvolit jednodušší cestu. Každá banka má na svých stránkách kalkulačku, kde jednotlivé splátky můžete zjistit.

Samotná splátka je složena z částky, kterou platíte samotný úvěr a také z úroku. Opět zde záleží na bance. Ta může nabízet tzv. fixní splátky, kdy po celou dobu platíte stejnou částku. Nebo může nabízet splátky, které se časem mění. Většinou tak, že čím více splácíte dluh, tím se úroky snižují.

Během doby čerpání úvěru (než dům dostavíte, opravíte, dokončíte kupi) se většinou splácejí pouze úroky, nikoliv jistina. Doby čerpání úvěru bývá uvedena ve smlouvě, často je 2 roky.

Pro matematiky však samotný výpočet nesmíme zapomenout. Pokud budete počítat fixní splátky, použijte níže uvedený vzorec. Říká se tomu anuitní splátka úvěru a je použita u většiny hypoték.

Jedná se o vzorec poměrně komplikovaný. Napište zlomkovou čáru.

Do čitatele (nahoru) napište: výše úvěru x měsíční úroková sazba x (1 + měsíční úroková sazba) na 12

Do jmenovatele (dolu) napište: (1 + měsíční úroková sazba) na 12 – 1.

3 Jak se vypočítá splátka hypotéky v Excelu

Pokud se nechcete trápit s tužkou a kalkulačkou, pak můžete splátkový kalendář vypočítat prostřednictvím Excelu.

Otevřete si Excel.

Do buněk zapište výši úvěru, úrokovou sazbu a číslo, kolik let budete splácet.

Např. chcete si půjčit 1.200.000 Kč, při 3% úrokové sazbě, doba splácení bude 20 let.

Následně vyvolejte funkci PLATBA. Nachází se ve funkcích finančních. Otevře se vám tabulka o pěti řádcích. Sazba, Pper, Souč_hod, Bud_hod a Typ.

Do sazby se uvádí výše úroku v %. Pozor ale. Excel vyžaduje měsíční splátku a úroková sazba 3 % je uvedena jako roční. Zápis bude vypadat následovně: 3%/12. Pokud budete chtít zadat čtvrtletní splátky, zadejte 3%/4. Číslo za lomítkem představuje počet měsíců.

Do Pper uveďte počet splátek půjčky. Pozor, nejde o počet let, ale počet splátek. Tedy 20 x 12 je 240 splátek.

Nakonec zadejte Souč_hod. Jedná se o částku, kterou si chcete půjčit. V našem případě tedy 1.200.000 Kč.

Zbylé dvě hodnoty Bud_hod a Typ nezadávejte.

A potvrďte tlačítkem OK.

Excel spočítal, že výše měsíční splátky je -6.655,17 Kč. Jak to? Je to budoucí částka, kterou musíte zaplatit. Proto je hodnota záporná.

Ještě je dobré zmínit, že u jednotlivých bank se tato částka může lišit. Jedná se o stokoruny. Důvod je jednoduchý. Každá banka má jiné standardy úročení. Bank si vypočítají úrok na 1 den. Tedy 3/360 = 0,0083 %.

Některé banky počítají následně měsíční úroky s tím, že každý měsíc má stejný počet dnů a to 30. Říká se tomu německý standard. Pak jednoduše vynásobíte jednodenní úrok 30 a výší úvěru. V našem případě tedy 30 x 0,000083 * 1.200.000 = 2.988 Kč.

Druhým používaným standardem úročení je francouzský. Ten počítá s tím, že každý měsíc má jiný počet dnů. Leden 31, únor 28 atd. Samotný výpočet je ale velmi složitý. Už kvůli různému počtu dnů, tak i kvůli různému poměru úroků a samotné splátky úvěru.

4 Jak se splácí hypotéka

Jak z výše uvedeného vyplývá, pak nejčastější splátka je anuitní, tedy v každém měsíci stejná.

Samotné úroky se počítají ze zůstatku dluhu (ne z celkového úvěru). Proto, čím více splatíte, tím více klesají úroky a vy splácíte více na svůj dluh.

Samotné splácení hypotéky probíhá tak, že nastavíte inkaso k úhradě a každý měsíc se vám z účtu strhne částka hypotéky.

První předpoklad je však takový, že budete mít na účtu dostatek peněz. A to i v případě, když dojde ke ztrátě zaměstnání, kdy partnerka odejde na mateřskou dovolenou, nebo když budete nemocní či jeden z partnerů zemře.

Máte problém se splácením?

Takovouto situaci musíte řešit co nejdříve. Ideálně se samotnou bankou. Ta vám nabídne možná řešení. Pokud víte, že to bude jen dočasně, pak některé banky umožňují splátky odložit.

Mimořádná splátka

V průběhu splácení se může podařit naspořit či jinak získat peníze, které můžete použít na částečné splacení hypotéky. Mimořádnou splátku můžete poslat bance každý rok. Vždy v době jeden měsíc před výročím. Výročí je datum podpisu smlouvy. Výše záleží na vás. Nicméně můžete splatit až čtvrtinu z celkové výše.

Mimořádnou splátkou si snížíte výši měsíční splátky nebo si zkrátíte splatnost hypotéky.

Vždy je lepší se informovat u své banky, jakým způsobem mimořádnou splátku uhradit. Některé banky vyžadují, abyste je informovali předem.

Předčasné splacení

Pro nové smlouvy a nově fixované smlouvy od 1. prosince 2016 můžete hypotéku splatit bez sankcí a kdykoli. Banka vám nesmí naúčtovat ušlý úrok. Může naúčtovat pouze účelně vynaložené náklady. Pokud nemovitost prodáte, pak poplatek nesmí přesáhnout 1 % z mimořádné splátky, zároveň max. 50.000 Kč.

Refinancování

Při konci fixace vaší hypotéky nastane situace, kdy vám vaše současná banka nabídne nové podmínky. Ty zahrnují i jinou úrokovou sazbu. Vy však máte možnost přejít k jiné bance a získat tak nižší úrok nebo výhodnější podmínky, než u stávající banky.

V principu to znamená to, že nová banka splatí vaší současnou hypotéku a vy následně splácíte hypotéku nové bance. Získáte tak úplně novou hypotéku s výhodnějšími podmínkami.

Samotné refinancování ale začněte řešit v čas. Minimálně 3 měsíce před koncem období fixace.