Na co se ptát při prohlídce bytu: 11 rad přímo od makléře

  • Prohlídka bytu a potažmo celý pronájem či koupě nemovitosti je hra
  • Realitní makléř se snaží nemovitost prodat co nejdráže, neboť s vyšší cenou obvykle roste jeho provize
  • Nájemce nebo kupující naopak chce pořídit co nejlevněji, pomoci mu k tomu může důkladná příprava
  1. [title]

    Co vyčíst z inzerátu

    Výběr nemovitosti začíná již u inzerátu. Je uvedená cena až podezřele nízká? Může se jednat o neatraktivní lokalitu, špatný technický stav nemovitosti nebo z jiného důvodu neudatelný byt.

    Všímejte si přiložených fotografií. Vrstva sněhu na fotce v červenci znamená, že se pro nemovitost od zimy nepodařilo najít zájemce.

    Text inzerátu a fotografie zkuste vyhledat přes Google, můžete tak odhadnout termín, kdy byla nemovitost poprvé nabídnuta k prodeji/pronájmu. Občas se stává, že najdete starší inzerát na též nemovitost u jiné realitní kanceláře. Může to znamenat, že té původní se prodej/pronájem nepodařil.

    Všechny informace můžete využít při vyjednávání o nižší ceně.

  2. Ještě před prohlídkou…

    …si o nemovitosti zjistěte co nejvíce informací. Pro základní filtr stačí telefonický hovor s makléřem.

    Zeptejte se na aktuální dispozice nemovitosti – jaký je počet pokojů? 2+1 nebo 2+kk může znamenat různé věci. Je součástí parkovací stání, sklep, balkon nebo terasa? Patří balkon přímo k bytu, nebo je společný pro několik nájemníků na stejném patře? Jaká je výměra bytu a co všechno do ni spadá? V jakém patře se byt nachází a je součástí domu výtah?

    Prohlídku absolvujte za denního světla, tma může zakrýt nedostatky a vady.

    Kdy byl dům postaven? Kdy byla nemovitost (zvlášť byt a dům) rekonstruována a co vše bylo během ní opraveno? V jakém stavu jsou rozvody elektřiny, vody, plynu a odpadu, okna, podlahy, čím se byt vytápí? A je plášť budovy zateplen?

    Uvedená cena je konečná včetně provize pro realitní kancelář a DPH? Nezapomeňte se zeptat na adresu nemovitosti, pomůže vám s dalším prověřováním.

  3. Prověřte si majitele, sousedy a lokalitu

    Majitele nemovitosti si můžete zdarma ověřit v online katastru nemovitosti po zadání adresy. K dispozici jsou informace o majitelích a jejich trvalých bydlištích.

    Znáte-li číslo jednotky bytu, můžete si dodatečným hledáním majitele prověřit.

    Adresa vám rovněž pomůže odhalit, zdali se nemovitost nenachází v záplavovém území. V takovém případě bývá pojištění nemovitosti buď dražší, nebo je stavba nepojistitelná.

    Při koupi nemovitosti si obstarejte územní plán obce a zmapujte si okolí domu. Neplánuje se tam výstavba silnice nebo dalších domů?

  4. Na prohlídky choďte ve dvou

    Prohlídky bytu nebo domu absolvujte ve dvou. Role si rozdělte dle pravidla hodný a zlý policajt.

    První nechť se zaměří na pozitiva, chválí a vystupuje pozitivně, druhý ať zmiňuje negativa nemovitosti, hledá na ní chyby a důvody, proč obchod neuzavřít.

    Ve dvou se spíše vyhnete nešťastnému rozhodnutí na základě emocí.

  5. K prohlídce přistupujte, jako byste tam již bydleli

    Přijeďte na místo prohlídky veřejnou dopravou a představte si, že danou trasu absolvujete dennodenně. Netrvá dojíždění příliš dlouho a nezprotiví vám ho přestupy a čekání na spoje? Všimněte si počtu parkovacích míst a jejich obsazenosti.

    Na první prohlídku přijeďte s předstihem a projděte se po okolí. Je v něm samoobsluha, dětské hřiště nebo zastávka autobusu?

    Zvládnou děti chodit do školy pěšky, nebo je budete muset denně vozit? To stojí čas i peníze za pohonné hmoty. To samé platí o dojíždění do zaměstnání nebo na obyčejný nákup.

    Využít můžete také službu Google Street View.

  6. Na co se ptát a čeho si všímat při prohlídce

    Na prohlídku je vhodné přijít s odborníkem z oboru stavebnictví, který rozpozná nedostatky a budoucí problémy. To platí zejména při koupi bytu nebo domu, kdy se vyplatí za odborníka vyšší jednotky tisíc korun utratit.

    • Na zdech a na stropě se dívejte po prasklinách, plísních a flecích, jenž mohou být známkou zatékání vody do bytu.
    • Prověřte stav stoupaček – jak pohledem, tak dotazem na jejich stav a termín poslední výměny. U bytů v panelových domech si všimněte jádra – je zděné, nebo starší umakartové vyžadující přestavbu?
    • V koupelně a na toaletě poklepejte na kachličky – pokud duní, brzy zřejmě odpadnou a bude nutné je vyměnit.
    • Elektrické rozvody si prověřte nejen v bytě, ale také ve společných prostorách. Všimněte si jističů, staré jednofázové jističe mohou při současném používání více spotřebičů vyhodit pojistky v celém bytě.
    • Vyzkoušejte funkčnost vodovodních baterií, topení a všech elektrospotřebičů, které jsou součástí prodeje. Na kotli či bojleru si všimněte štítku s datem poslední revize.
    • Při prohlídce se zeptejte na sousedy. Jedná se vesměs o mladé rodiny s dětmi, seniory nebo páry ve středním věku?
    • Všímejte si také stavu společných prostor. Zanedbané prostory mohou často svědčit o neschopném vedení.
    • Informujte se na aktuální stav střechy a termín poslední opravy.
    • Chtějte vědět, proč se majitelé/obyvatelé z bytu stěhují pryč a co si myslí, že je na bytu špatného.

    Nedostatky si pečlivě poznamenávejte, později je využijete při jednání o ceně.

  7. Co nedělat při prohlídce bytu

    V žádném případě se na první prohlídce nerozhodujte o koupi či pronájmu nemovitosti. Odolejte nátlakům makléře a vyžadujte čas na rozmyšlenou. Nepodepisujte rezervační smlouvu.

    Při prohlídce nedávejte najevo nadšení a nehovořte, jako byste se již domluvili na podpisu smlouvy. Neříkejte věty jako “tuto stěnu si vymalujeme na žluto a sem si necháme vyrobit skříně na míru”. Tím si zavřete všechny dveře k jednání o snížení ceny.

    I když se během prohlídky najisto rozhodnete o uzavření obchodu, tvařte se neutrálně.

  8. Myslete na budoucí náklady

    Pakliže je v ceně bytu vybavení, zeptejte se jaké konkrétně a prozkoumejte jeho stav. Starší či chybějící spotřebiče znamenají dodatečné náklady.

    U majitele se informujte na průměrnou výši záloh na platby za elektřinu a plyn, případně na měsíční platby do společenství vlastníků bytů a fondu oprav. Čím se byt vytápí a jaké byly průměrné roční náklady na teplo?

    Můžete zkusit poprosit o poslední zápisy z jednání SVJ, zjistíte tak stav prostředků na společném účtu, plánované opravy a s nimi často související navyšování plateb.

  9. Ohlídejte si právní vady

    Ještě během prohlídky se u realitního makléře informujte na právní závady na nemovitosti:

    • Není na nemovitost uvalena exekuce?
    • Není na nemovitost uvaleno věcné břemeno?
    • Není na nemovitost uvaleno zástavní právo?
    • Není nemovitost součástí předkupního práva?
    • Kdo vlastní pozemky pod nemovitostí?

    Před koupí nemovitosti doporučujeme právní nezávadnost ověřit z aktuálního listu vlastnictví. Získáte ho za 100 Kč na katastru nemovitostí, nebo na poště nabízející službu Czech Point. Údaje o omezení vlastnického práva najdete v části C.

    Cena za výpis je v poměru k ceně nemovitosti minimální. Doporučujeme nespoléhat na realitní kancelář, případné právní vady si sami zkontrolujte.

  10. Odolejte tlaku realitních makléřů

    Realitní makléři tlačí potenciální zájemce o pronájem či koupi bytu do rychlého rozhodnutí. Zmiňovat mohou jiného vážného zájemce, který má přijít na prohlídku den po vás a po nemovitosti touží. Často jde pouze o psychologický nátlak, přičemž žádný další zájemce neexistuje.

    Na své rozhodnutí si vezměte dostatečný čas. S makléřem se dohodněte, (do) kdy mu oznámíte verdikt.

  11. Napište si seznam pro a proti

    Do dvou sloupců si pod sebe napište všechny výhody a nevýhody prohlížené nemovitosti. Pište vše od polohy, sousedů, finančních nákladů, dodatečných nákladů na vybavení a rekonstrukci či dostupnost školky a školy.

Podlahová plocha bytu dle NOZ

Od roku 2014 se nově do podlahové plochy bytu započítávají všechny vnitřní příčky, v důsledku čehož došlo k papírovému navýšení výměru o jednotky procent. Do podlahové plochy se započítává také prostor pod vanou nebo pod zabudovanými skříněmi.

Podlahovou plochu bytu tvoří půdorysná plocha všech místností včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu.

Zjednodušeně řečeno u bytů s tlustými vnitřními zdmi tak po změně občanského zákoníku došlo k papírovému navýšení podlahové plochy bytu.