Pronájem bytu přes Airbnb → Daně, EET a další povinnosti v roce 2023

Jak zdanit příjmy z Airbnb

Generální finanční ředitelství vydalo oficiální posouzení povinností poskytovatelů ubytování prostřednictvím webových služeb. Krátkodobý pronájem zprostředkovaný přes Airbnb (nebo přes jinou podobnou internetovou službu) finanční správa považuje za ubytovací služby, na které pohlíží jako na příjmy ze samostatné výdělečné činnosti.

Příjmy z krátkodobého pronájmu se nedaní jako příjmy z nájmu, ale jako standardní příjem z podnikání. Ke správnému zdanění je nutné striktně rozlišit příjmy z ubytovacích služeb a příjmy z nájmu. Při nesprávném zdanění příjmů se vystavujete riziku doměrků.

Kdy jde o ubytovací služby a kdy o nájem

Kdy se jedná o ubytovací služby

• ubytování je poskytováno opakovaně
• nabídka k ubytování je inzerována na internetu (Airbnb)
• v nabídce se uvádí cena za den nebo týden
• poskytují se turistům za účelem rekreace
• ubytování zahrnuje další služby jako úklid bytu, výměnu ložního prádlo, toaletní potřeby

Kdy se jedná o nájem

• je smluven na delší dobu
• nabídka je na internetu inzerována jako dlouhodobý pronájem
• pronájem není nabízen k rekreaci, ale k bydlení
• v nabídce se uvádí cena za měsíc, případně za delší časové období
• elektřinu, plyn si obvykle zajistí sám nájemce
• jsou poskytovány pouze služby spojené s užíváním bytu jako úklid společných částí domu, odvoz komunálních odpadů, dodávky tepla a vody apod.

Povinnosti při pronajímání nemovitostí přes Airbnb

• mít živnostenské oprávnění
• vést účetnictví nebo daňovou evidenci
• ubytovací služby podléhají DPH ve výši 15 %
• podávat každoročně řádné daňové přiznání při splnění dalších podmínek
• odvádět z příjmů zdravotní a sociální pojištění
• odvádět poplatky městu, např. v Praze rekreační poplatek 15 Kč za každý den a 6 Kč za každou využitou postel

Jak zdanit příjmy z nájmu

K poskytování dlouhodobého pronájmu není potřeba živnostenské oprávnění.

V daňovém přiznání se příjmy z nájmu uvádí v Příloze č.2, přičemž lze uplatnit výdaje v reálné výši nebo 30% výdajový paušál. Z příjmu z nájmů se neodvádí zákonné pojištění.

Jak zdanit příjmy z ubytovacích služeb přes Airbnb

Kompletní návod na podání daňového přiznání najdete v článku Přiznání k dani z příjmů fyzických osob 2022/2023.

V případě, že poskytovatel ubytování nemá živnostenské oprávnění, ačkoli tuto povinnost ze zákona má, může uplatnit výdaje ve skutečné výši nebo paušální výdaje ve výši 40 %. Pro uplatnění výdajů procentem z příjmů za rok 2019 platí výdajový paušál na příjmy do maximální výše 800 000 Kč.

Pokud poskytovatel ubytování má živnostenské oprávnění, může uplatnit skutečné výdaje nebo 60% výdajový paušál. Poskytovatel by po dosažení obratu 1 000 000 Kč DPH také na samotné ubytovací služby.

Airbnb a plátci DPH

• Poskytovatel ubytování se musí registrovat jako plátce DPH, pokud jeho příjmy za 12 po sobě jdoucích měsíců přesáhnou 1 milion korun.
• Přihlášku k registraci musí poskytovatel podat do 15 dnů po skončení kalendářního měsíce, ve kterém překročil stanovený obrat.
• Jestliže je poskytovatel plátcem DPH, zahrnuje příjem z ubytovacích služeb mezi zdanitelná plnění v daňovém přiznání k DPH.

Zrušení EET od 1.1. 2023

Dle serveru finanční správy je od 1. 1. 2023 EET zrušeno. Proti minulým rokům tedy tato právní úprava nepočítá s dalším provozováním systému EET. Zanikají také všechny povinnosti vyplývající ze zákona o evidenci tržeb. V případě, že provozujete Airbnb a i nadále chcete do systému EET nahlížet, Finanční správa vám to umožní v aplikaci. Tato aplikace bude fungovat do 31. 12. 2023.

Povinnost evidovat tržby elektronicky mezi poplatníkem a zprostředkovatelem, tedy provozovatelem webové služby Airbnb zaniká. Více podrobných informací o ukončení EET naleznete zde.

Jak zdanit příjmy z Uberu

Příjmy je nutné danit i v případě, že poskytujete přepravu prostřednictvím aplikace Uber. Podle vyjádření Generálního finančního ředitelství se jedná o podnikání, proto je nutné mít živnostenské oprávnění. Konkrétně jde o koncesovanou živnost v oboru Silniční motorová doprava.

Pro daň z příjmu a DPH platí stejná pravidla jako pro poskytovatele ubytování přes Airbnb. Dále je nutné odvádět silniční daň v pravidelných čtvrtletních zálohách na účet finančního úřadu. Pro plátce DPH vzniká v případě Uberu povinnost přiznat daň z přijaté služby, neplátce DPH se stává identifikovanou osobou.

Uber: Identifikovaná osoba

Pokud řidič není plátcem DPH a je placen společností Uber B.V. v Holandsku, vzniká mu povinnost stát se identifikovanou osobou.

Povinnost vzniká, protože řidič přijímá službu od společnosti, která má sídlo v jiném členském státě Evropské unie. Za identifikovanou osobu se řidič musí registrovat do 15 dnů ode dne, kdy přijal od Uberu službu.

V daňovém přiznání pak řidič uvádí daň přijatou od služby Uberu.