8 předpokladů pro schválení hypotéky v roce 2026
- Všechny banky si klienty před schválením hypotéky důkladně prověřují a hodnotí jejich schopnost splácet
- Čím větší je riziko, že klient nebude schopný všechny půjčené peníze splatit, tím spíše hypotéku banka neposkytne
- Při schvalování hypotéky rozhodují příjmy, výdaje a další závazky, úvěrová historie, vlastní zdroje i hodnota financované nemovitosti
-
Výše příjmů
Nejdůležitějším faktorem, jenž rozhoduje o schválení či neschválení hypotečního úvěru, je výše a stabilita příjmů.Je třeba doložit pravidelný příjem. Zaměstnanci se smlouvou na dobu určitou mají situaci mírně ztíženou, přesto mohou hypotéku získat. Běží-li zaměstnanci teprve zkušební lhůta, doporučujeme se o hypotéku přihlásit až po jejím vypršení.
Zaměstnanci obvykle dokládají potvrzení o příjmu, případně výpisy z účtu. U OSVČ banky nejčastěji vycházejí z daňového přiznání, některé ale umí příjem posoudit také podle obratu na účtu. Konkrétní požadované doklady se u jednotlivých bank liší.
-
Výdaje a další závazky žadatele
Při posuzování žádosti o hypotéku se posuzují také pravidelné výdaje a další závazky žadatele. Kromě nákladů na běžné živobytí se jedná například o splátky půjček, úvěrů či leasingu, výživné a další pravidelné platby.
Roli hrají také úvěrové produkty, které zrovna nemusíte využívat. Máte-li například sjednaný kontokorent nebo kreditní kartu, může banka při posuzování bonity zohlednit také jejich úvěrový limit. Před podáním žádosti proto může být výhodné nepotřebné úvěrové produkty zrušit.
-
Věk žadatele
Věk žadatele může ovlivnit především maximální dobu splatnosti hypotéky. Banky zpravidla stanovují věk, do kterého musí být úvěr splacen, konkrétní hranice se však mezi jednotlivými bankami liší.
Starší žadatel tak může hypotéku získat, banka mu ale může nabídnout kratší dobu splatnosti. Kratší splatnost zároveň znamená vyšší měsíční splátku, což se následně projeví při posuzování schopnosti úvěr splácet.
-
Úvěrová historie a registry
Banky při posuzování žádosti prověřují také dosavadní úvěrovou historii žadatele. Využívají k tomu úvěrové registry, například Bankovní registr klientských informací.
Samotný záznam v registru není překážkou pro získání hypotéky. Registry obsahují také informace o řádně splácených úvěrech. Problém představují především pozdní splátky a další negativní údaje vypovídající o schopnosti žadatele své závazky řádně splácet. Před podáním žádosti si můžete vlastní údaje v registrech zkontrolovat.
-
Nemovitost
Banka pečlivě zkoumá také nemovitost, která bude sloužit jako zástava hypotečního úvěru. Prověřuje například údaje v katastru nemovitostí, vlastnická práva a případná omezení vztahující se k nemovitosti.
U nově budovaných nemovitostí mohou být požadovány také doklady související s povolením stavby, projektová dokumentace nebo rozpočet stavby. Součástí schvalování je rovněž stanovení hodnoty nemovitosti. Banky dnes vedle klasického ocenění odhadcem využívají také interní nebo online ocenění.
Hodnota stanovená bankou je důležitá mimo jiné pro výpočet LTV a může se lišit od kupní ceny nemovitosti.
-
Limity ČNB pro hypotéky: LTV, DTI, DSTI
Při schvalování hypotéky banky neřeší jen příjmy a výdaje, ale také tzv. úvěrové ukazatele. Česká národní banka (ČNB) sleduje rizika na hypotečním trhu a stanovuje nebo doporučuje hranice, které mají omezit nadměrné zadlužování domácností.
Aktuální limity a doporučení ČNB 2026
- LTV (výše úvěru / hodnota zástavy): maximálně 80 %, resp. 90 % pro žadatele mladší 36 let financující vlastní bydlení. Nad limit mohou banky poskytnout jen omezený objem úvěrů.
- DTI (celkový dluh / čistý roční příjem): závazný limit aktuálně není stanoven, ČNB však doporučuje obezřetně posuzovat žádosti s DTI nad 8násobek čistého ročního příjmu.
- DSTI (splátky všech dluhů / čistý měsíční příjem): závazný limit aktuálně není stanoven, ČNB doporučuje obezřetnost při hodnotách nad 40 %.
Přestože u DTI a DSTI aktuálně nejsou stanoveny závazné horní hranice, banky musí schopnost žadatele splácet úvěr nadále důkladně posuzovat.
-
“`
Stresové testy bank a úroková sazba
Banky neověřují pouze to, zda žadatel zvládne splácet hypotéku za současných podmínek. Posuzují také jeho schopnost splácet při zhoršení finanční situace.
ČNB doporučuje při zátěžovém testu počítat například s růstem úrokové sazby o 2 procentní body a se zvýšením životních nákladů. Banka tak zjišťuje, zda by domácnost zvládla splácet i v případě, že by se její finanční situace zhoršila.
Čím vyšší část příjmů domácnosti připadne na splátky a další nezbytné výdaje, tím větší riziko pro banku žadatel představuje. Při schvalování proto hraje důležitou roli také finanční rezerva, která domácnosti po zaplacení všech pravidelných výdajů zůstane.
-
“`
Vlastní zdroje
Při pořízení nemovitosti je třeba počítat také s vlastními finančními prostředky. Banka zpravidla nefinancuje celou hodnotu zastavené nemovitosti.
Maximální LTV činí u hypoték na vlastní bydlení 80 %, u žadatelů mladších 36 let 90 %. V praxi tak žadatel obvykle potřebuje alespoň 20 %, případně 10 % hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů.
Důležité je, že LTV se počítá z hodnoty zastavené nemovitosti stanovené bankou. Pokud je kupní cena vyšší než tato hodnota, musí žadatel z vlastních prostředků uhradit také vzniklý rozdíl.
U investičních hypoték ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje LTV maximálně 70 %, takže je třeba počítat s podstatně vyšším podílem vlastních prostředků.
Pozor na investiční hypotéky od 1. dubna 2026
Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje poskytovatelům u hypoték na pořízení investiční obytné nemovitosti uplatňovat přísnější hranice. LTV by nemělo překročit 70 % a DTI hodnotu 7.
Za investiční se považuje například nemovitost pořizovaná za účelem pronájmu. Přísnější pravidla se uplatňují také při pořízení třetí a každé další obytné nemovitosti, a to bez ohledu na deklarovaný účel jejího využití.
“`
“`
Předběžné schválení hypotéky
Některé banky umožňují předběžně posoudit, jak vysokou hypotéku by mohl klient vzhledem ke svým příjmům, výdajům a dalším závazkům získat ještě před výběrem konkrétní nemovitosti.
Předběžné posouzení ale neznamená definitivní schválení hypotéky. Banka následně posuzuje také konkrétní nemovitost a další podklady potřebné k poskytnutí úvěru.
O hypotéku může požádat více osob zároveň
O hypoteční úvěr může požádat více osob společně. Jejich příjmy i závazky pak banka zahrne do posouzení úvěruschopnosti. Maximální počet spolužadatelů se může u jednotlivých bank lišit. Spolužadatelem přitom nemusí být pouze manžel nebo manželka, společnou žádost mohou za určitých podmínek podat například také rodiče s dětmi.
- Spolužadatel je plnohodnotný dlužník. Jeho příjmy a závazky se započítávají do posouzení bonity a za splácení úvěru odpovídá společně s ostatními dlužníky.
- Přistoupení k závazku znamená, že další osoba se stává dalším dlužníkem se stejnou povinností dluh splatit.
- Ručitel se dnes u hypoték využívá spíše výjimečně. Hypoteční úvěr je standardně zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Pokud je sjednáno také ručení, ručitel odpovídá za splnění dluhu za podmínek stanovených smlouvou a právními předpisy.
Jakmile je někdo spolužadatelem nebo přistoupí k závazku, úvěr se promítne také do jeho úvěrové historie a závazků. To může ovlivnit jeho možnost získat v budoucnu další úvěr. Před společným sjednáním hypotéky je proto důležité zvážit nejen vyšší společný příjem, ale také odpovědnost všech žadatelů za splácení.
Pozor na hypotéky bez doložení příjmů
Narazíte-li na nabídku hypotéky nebo jiného spotřebitelského úvěru „bez doložení příjmů“, „bez kontroly registru“ nebo „pro dlužníky“, buďte obezřetní. Česká národní banka před podobnými nabídkami varuje.
Poskytovatel spotřebitelského úvěru má ze zákona povinnost posoudit úvěruschopnost žadatele a úvěr smí poskytnout pouze tehdy, pokud z posouzení vyplývá, že ho bude klient schopen splácet. Posuzují se zejména příjmy, výdaje a způsob splácení dosavadních dluhů.
Pokud vám banka hypotéku kvůli nedostatečné bonitě neschválí, řešením by neměla být riziková nabídka slibující úvěr bez prověření schopnosti splácet.
Na co si dát pozor před schválením hypotéky
Banka posuzuje finanční situaci žadatele až do uzavření úvěrové smlouvy. Pokud se před podpisem výrazně změní příjmy, výdaje nebo jiné skutečnosti důležité pro schopnost splácet, může banka žádost znovu posoudit.
Před podáním žádosti se proto vyplatí nepřibírat zbytečně další úvěrové závazky, nečerpat nové spotřebitelské půjčky nebo kontokorenty a udržovat dostatečnou finanční rezervu. Banka neposuzuje pouze výši příjmů, ale celkovou schopnost domácnosti dlouhodobě splácet požadovaný úvěr.
Zatím žádné komentáře