8 předpokladů pro schválení hypotéky v roce 2026

• Všechny banky si klienty před schválením hypotéky důkladně prověřují a hodnotí jejich schopnost splácet
• Čím větší je riziko, že nebude klient schopný všechny půjčené peníze splatit, tím spíše hypotéku banka neposkytne
• Kritérií, jenž banka zohledňuje, je celá řada

1. Výše příjmů

   Nejdůležitější faktor, jenž rozhoduje o schválení či neschválení hypotečního úvěru.

   Je třeba doložit pravidelný příjem – zaměstnanci se smlouvou na dobu určitou mají situaci mírně ztíženou, přesto mohou hypotéku získat. Běží-li zaměstnanci teprve zkušební lhůta, doporučujeme se o hypotéku přihlásit až po jejím vypršení.

   U zaměstnanců se předkládá potvrzení o příjmu a výpisy z účtu. OSVČ předkládají přiznání k dani z příjmů potvrzené finančním úřadem, výpisy z účtu a potvrzení ČSSZ i zdravotní pojišťovny o výši plateb těmto institucím.

2. Výdaje žadatele

   Při posuzování žádosti o hypotéku se posuzují také pravidelné výdaje žadatele. Kromě těch na běžné živobytí se jedná například o smlouvy o penzijním připojištění, stavebním spoření, půjčkách, úvěrech či leasingu.

   Doložit je třeba případné pravidelné platby na životní pojištění, výživné a další závazky.
   Důležitá je nejen výše výdajů, ale také jejich rozložení. Máte-li například od některé banky přislíben kontokorent, započítá společnost schvalující hypotéku také tento limit do výdajů.

   To proto, že se jedná o velmi dostupnou půjčku, která může značně zatížit rodinný rozpočet.

3. Věk žadatele

   Téměř u všech bank platí, že poskytnou hypotéku pouze takovému žadateli, jemuž v době kompletního splacení úvěru nebude více než 65 či 70 let. Již tedy výslovně neplatí, že 50letý žadatel automaticky nemá na hypoteční úvěr nárok.

4. Bezdlužnost

   Banky při zkoumání žádosti o hypotéku nahlíží do bankovního registru klientských informací, případně do registru neplatičů Solus. Před podáním žádosti o hypoteční úvěr si raději ověřte, zda v tomto registru nejste vedeni. Předejdete tak nepříjemnému překvapení.

5. Nemovitost

   Banka pečlivě zkoumá financovanou nemovitost. Prověřovány bývají doklady o nabytí nemovitosti, záznamy v katastru nemovitostí, u nově budovaných nemovitostí také stavební povolení. Předkládá se rozpočet stavby a eventuálně ocenění nemovitosti, velmi často od odhadce spolupracujícího s příslušnou bankou.

6. Limity ČNB pro hypotéky: LTV, DTI, DSTI

   Při schvalování hypotéky banky neřeší jen příjmy a výdaje, ale také tzv. úvěrové ukazatele. Česká národní banka (ČNB) dlouhodobě sleduje rizika na hypotečním trhu a stanovuje (nebo doporučuje) hranice, které mají omezit nadměrné zadlužování domácností.

   Aktuální limity a doporučení ČNB (2026)

   • LTV (výše úvěru / hodnota zástavy): aktuálně 80 %, resp. 90 % pro žadatele do 36 let financující vlastní bydlení. Nad limit lze jít jen na výjimku.
   • DTI (celkový dluh / čistý roční příjem): závazný limit aktuálně není stanoven, ČNB však doporučuje posuzovat velmi obezřetně případy nad 8násobek ročního příjmu.
   • DSTI (splátky všech dluhů / čistý měsíční příjem): závazný limit aktuálně není stanoven, ČNB doporučuje obezřetnost při hodnotách nad 40 %.

   I když jsou dnes závazné limity přísné hlavně u LTV, banky se v praxi řídí také DTI a DSTI, protože chrání nejen sebe, ale i klienta před přetížením rodinného rozpočtu. Čím „napjatější“ jsou tyto ukazatele, tím častěji banka požádá o vyšší vlastní zdroje, spolužadatele nebo nabídne nižší částku úvěru.

   Zdrojové definice ukazatelů a jejich aktuální nastavení zveřejňuje ČNB na svých stránkách.

Pozor na investiční hypotéky od 1. dubna 2026

ČNB vydala doporučení, aby poskytovatelé u hypoték na pořízení investiční obytné nemovitosti (typicky byt „na pronájem“) uplatňovali přísnější hranice: LTV 70 % a DTI 7.

Tato doporučení mají platit od 1. dubna 2026.

7. Stresové testy bank a úroková sazba

   Kromě samotných limitů banky běžně ověřují, zda domácnost zvládne splácet úvěr i v horším scénáři. V praxi to znamená, že schopnost splácet mohou posuzovat při vyšší úrokové sazbě, než jaká je v nabídce v okamžiku podpisu (tzv. stresový test).

   • Čím delší splatnost a vyšší úvěr, tím citlivější je rozpočet na změnu úroku.
   • U domácností „na hraně“ rozhoduje i relativně malý rozdíl ve splátce.
   • Banky často hodnotí také rezervu po zaplacení všech pravidelných výdajů.

8. Fixace a doba splatnosti: proč na nich záleží

   Parametry hypotéky mohou ovlivnit výsledek schvalování víc, než se zdá. Banka totiž nehodnotí jen „kolik si chcete půjčit“, ale také jak dlouho a za jakých podmínek budete splácet.

   • Doba splatnosti (např. 20 vs. 30 let) výrazně mění měsíční splátku, a tím i vyhodnocení dostupnosti úvěru.
   • Fixace ovlivňuje stabilitu splátky v čase. U některých žadatelů může banka preferovat konzervativnější nastavení (zejména pokud jsou příjmy proměnlivé).
   • U starších žadatelů banky často pracují s limitem věku při doplacení, takže splatnost může být kratší.

Předběžné schválení hypotéky

Některé banky nabízejí možnost předběžného schválení hypotečního úvěru ještě před samotným podáním žádosti na základě dokladů o příjmech a výdajích. V případě neschválení úvěru tak dotyčný ušetří peníze například za odhad ceny nemovitosti.

Na co si dát pozor

O tom, že mlčeti je zlato, se přesvědčila jedna mladá rodina z východních Čech. Novomanželé podali žádost o hypoteční úvěr a absolvovali několik kol prověřování a dokládání. Po velkém úsilí obdrželi informaci, že jejich žádost byla schválena, načež šli na pobočku banky podepsat smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru.

Ještě před samotným podpisem smlouvy se šťastní manželé svěřili bankovnímu úředníkovi, že jim schválení hypotéky udělalo velkou radost, neboť zrovna v tentýž den zjistili, že čekají přírůstek do rodiny, a rádi by po narození dítěte již bydleli v novém.

Na tuto novou informaci zareagoval bankovní úředník jinak, než si asi mladí manželé představovali. Protože přírůstek do rodiny znamená podstatné výdaje navíc, v poslední chvíli schválenou hypotéku stornoval a žadatelé odešli domů s nepořízenou.