Triky realitních kanceláří → Na co si dát pozor při pronájmu nebo koupi bytu

• Kvalita poskytovaných realitních služeb se v ČR velmi liší, na realitním trhu působí vedle skutečných specialistů i nepříliš schopní makléři
• Ať už kupujete nemovitost, nebo hledáte pronájem, vždy je třeba být na pozoru, primárním zájmem většiny makléřů je získat provizi
• Nekalé praktiky na nás vyzkoušelo několik makléřů během hledání pronájmu v Praze, některé byly dokonce v přímém rozporu se zákonem

1. Obchodní taktika, nebo realita?

   Každý makléř má zájem nemovitost prodat, resp. pronajmout. K tomu využívá psychologii prodeje. Větu “Už jsem tu měl dneska dva zájemce”, nebo “Páru před vámi se to taky hrozně líbilo, tak aby vám to nevyfoukli” určitě už na prohlídce slyšel každý zájemce.

   Makléř si často sjednává schůzky s potencionálními zájemci v krátkých po sobě jdoucích intervalech, čímž se samozřejmě jeho tvrzení ještě umocní. Obzvláště v případech, kdy se s dalšími zájemci doslova potkají ve dveřích.

   Současná situace je taková, že pokud se na trhu objeví zajímavá nabídka za rozumnou cenu, vydrží v inzerci sotva pár hodin. Zpravidla se jedná o pronájmy, o které je v posledních měsících obrovský zájem. Není to ale tak dávno, co se stejná situace týkala nemovitostí na prodej. Nemusí tedy nutně jít o obchodní taktiku.

   Jestliže se na trhu objeví nabídka, na kterou už nějakou dobu čekáte, lokalita vám vyhovuje a z fotek máte pocit, že by to mohlo být ono, doporučejeme kontaktovat makléře, či majitele co nejdříve a rozhodnout se ideálně hned na prohlídce.

2. Provize realitní kanceláře vždy s DPH

   U pronájmů se provize obvykle pohybuje ve výši jednoho až dvou nájmů. Výši provize by měl obsahovat inzerát nabízené nemovitosti. Většina realitních kanceláří uvádí výši provize plus DPH např. jeden měsíční nájem + DPH.

   Jenže spotřebitel si není povinen k provizi dopočítávat DPH. To vyplývá nejen ze zákonů, ale také z rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Podle spotřebitelského zákona musí být spotřebitel informován o ceně za služby zřetelným způsobem a konečná cena musí zahrnovat veškeré poplatky a daně.

   U prodeje nemovitosti je to ještě jednodušší. V ceně za nemovitost musí být započtena provize i právní servis. V přímém rozporu se spotřebitelským zákonem jednají makléři, kteří uvádí výši provize do poznámky k ceně, nebo kteří do poznámky připíšou “+ provize RK”.

   Realitním makléřům za takovéto jednání hrozí pokuta od České obchodní inspekce.

3. Rezervační smlouva na pronájem bytu: Na co si dát pozor

   Rezervační smlouva u pronájmu bytu se uzavírá mezi zájemcem o pronájem a realitní kanceláří. Zájemce se ve smlouvě zavazuje složit rezervační zálohu (provizi) a rovněž se zavazuje k uzavření nájemní smlouvy s majitelem nemovitosti. Realitní kanceláři ze smlouvy vyplývá povinnost připravit smluvní dokumentaci a také by již na základě této smlouvy neměla nabízet rezervovanou nemovitost dalším zájemcům.

   Na co si dát pozor v rezervační smlouvě

   I když jde o jednoduchý právní dokument, je důležité si uvědomit další návaznosti. Vzhledem k tomu, že se zájemce smluvně zavazuje k uzavření nájemní smlouvy s majitelem nemovitosti, měl by mít k dispozici návrh nájemní slouvy ještě před podpisem rezervace. V praxi se to neděje, nájemní smlouvu některé realitní kanceláře zasílají až několik dnů po složení rezervační zálohy.

   Rezervační smlouva často obsahuje ustanovení pro případ, že ze strany nájemce nedojde k uzavření nájemní smlouvy, kdy celá rezervační záloha propadá realitní kanceláři. Jestliže by zájemce tedy s návrhem nájemní smlouvy nesouhlasil a v předkládaném znění ji nepodepsal, přijde o celou složenou zálohu.

   Před podepsáním rezervační smlouvy by si měl zájemce vyžádat k nahlédnutí také zprostředkovatelskou smlouvu mezi majitelem a realitní kanceláří. Snadno si tak ověří, že daná realitka je skutečně oprávněna nemovitost pronajímat.

   Porušení rezervační smlouvy ze strany realitní kanceláře

   V našem případě realitní makléř pokračoval v inzerci bytu i přesto, že byl již rezervován. Po upozornění na porušení rezervační smlouvy se nic nestalo, nemovitost nabízel dál.

4. Jak (ne)má vypadat nájemní smlouva

   Nájemní smlouva by v první řadě měla být v naprostém souladu s platnými právními předpisy, zejména pak s Občanským zákoníkem.

   Bohužel, realita je jiná. V nájemní smlouvě, kterou nám nedávno předložila renomovaná realitní kancelář, jsme narazili na zcela protiprávní ustanovení, a to v části upravující ukončení a výpověď smlouvy. Konkrétně šlo o to, že pokud by nájemce byl v prodlení o několik dní s platbou nájemného, pak je majitel oprávněn vstoupit do bytu, vyměnit zámky a věci nájemce uložit ve skladu. A že s tímto postupem nájemce výslovně souhlasí.

   Takovéto ujednání je v přímém rozporu s příslušnými ustanoveními Občanského zákoníku. V případě sporu se vše řídí platnými právními předpisy a stanovenými zákonnými postupy. Pokud by majitel jednal podle smlouvy, dopustil by se trestného činu.

   Na podobná ustanovení v nájemních smlouvách lze narazit poměrně často, většinou ale takové smlouvy předkládají přímo majitelé, kteří svoji nemovitost pronajímají bez realitního zprostředkovatele a nájemní smlouvu si připravili buď sami, nebo si ji stáhli z neověřeného zdroje na internetu. V každém případě jsou všechna takováto ujednání neplatná.

   Nájemce má nárok na úroky ze složené jistoty (kauce)

   Při podpisu nájemní smlouvy nájemník obvykle skládá kauci ve výši jednoho až třech nájmů jako jistotu pro případné neplnění poviností (například při neplacení nájmu). Nájemník má podle Občanského zákoníku právo na úroky, a to ve výši zákonné sazby. Konkrétní výši úroků však zákon nestanovuje. Výše úroků se obvykle určuje podle úroků, které by poskytla banka v místě bydliště pronajímatele.

   Tato povinnost není pronajímatelům příliš známá, pokud při ukončení smlouvy nájemník přijde s požadavkem na vrácení kauce včetně úroků (klidně i za několik let), může se dostat do velmi nepříjemné situace. Případným sporům se při ukončení nájmu dá předejít sjednáním pevné výše úroku z jistoty přímo do nájemní smlouvy.

5. Podnájem, nebo pronájem? Jaký je v tom rozdíl?

   Na realitním trhu se objevilo několik společností, které nabízí majitelům nemovitostí zajištění pronájmu za všech okolností. Princip služby je jednoduchý, společnost si od majitele pronajme byt, který dále pronajímá podnájemníkům. Majiteli chodí nájem v garantované výši i případech, kdy nájemník neplatí, nebo když je byt prázdný.

   Podnájemník nemá stejná práva jako nájemník

   Podnájem poté vzniká mezi nájemcem a podnájemcem. Podnájemce má ale v porovnání s nájemcem méně práv. Například dle Občanského zákoníku nájemci nemůže být majitelem zakazováno chování zvířat nebo kouření v bytě, naopak v podnájemní smlouvě mohou být tato omezení uvedena a podnájemník se jimi musí řídit.

   Zatímco u nájmu je přesně specifikováno, kdy a za jakých okolností může nájemce dostat od majitele výpověď, podnájemní vztah je možné vypovědět kdykoli bez uvedení důvodu. Pokud dojde k vypršení platnosti nájemní smlouvy, automaticky zaniká i smlouva podnájemní, a to bez náhrady.

   Přesné podmínky podnájmu však udává smlouva. Smlouvu čtěte pečlivě, podrobně se seznamte se všemi podmínkami i povinnostmi, ke kterým ze smlouvou zavážete.

6. Rezervační záloha u koupě nemovitosti

   Záloha u koupě nemovitosti může dosáhnout i několik set tisíc a často odpovídá provizi realitní kanceláře za zprostředkování obchodu. Klasický scénář vypadá tak, že kupujícímu se líbí nemovitost, kterou má realitní kancelář v nabídce, a chce ji koupit, podepíše tedy rezervační smlouvu a složí rezervační zálohu. Za to se realitní kancelář zavazuje nemovitost dále nenabízet.

   Jenže pokud taková smlouva není trojstranná – tedy prodávající, kupující, a realitní kancelář, je podle současné judikatury Nejvyššího soudu neplatná. Smlouva mezi kupujícím a realitní kanceláří totiž nemůže zavázat prodávajícího k tomu, aby smlouvu v konkrétním znění skutečně uzavřel.

   Zatímco ze smlouvy o smlouvě budoucí, jejímiž účastníky jsou prodávající a kupující, lze na prodávajícím požadovat uzavření kupní smlouvy (třeba i žalobou na nahrazení projevu vůle), ze smlouvy, jejímž účastníkem prodávající není, nic takového požadovat nelze. To ani v případě, kdy existovala nějaká smlouva o zprostředkování prodeje mezi prodávajícím a realitní kanceláří.

   Taková neplatnost smlouvy vede k tomu, že zadržovaná záloha realitní kanceláří či tvrzení o jejím propadnutí je právně neúčinné a lze se jej domáhat soudní cestou jako vrácení bezdůvodného obohacení, neboť neplatná smlouva nemůže zavazovat.

7. Zvažujte a nebojte se poradit

   Koupě nemovitosti je věc, kterou dělá většina lidí jen jednou za život, a jde o skutečně obsáhlou právní problematiku.

   Nebojte se si u realitní kanceláře vyžádat čas na konzultaci obsahu rezervační smlouvy s advokátem, kterého si sami zvolíte. Pokud obchod dojde až do stavu před podpisem rezervační smlouvy, zpravidla není pro druhou stranu problém pár dní počkat a ani v této fázi – byť bez složené rezervační zálohy, nebývá zvykem nemovitost předvádět dalším zájemcům.

   Nezapomeňte, že každý advokát se snaží smlouvou, kterou na objednávku klienta tvoří (pokud si ji nepíše makléř sám) zajistit především jeho práva – a jeho v tomto případě znamená práva realitní kanceláře, nikoli kupujícího.

Autor provozuje službu Readymade s.r.o. – připravené společnosti od 9999 Kč.